Legalizacja samowoli budowlanej – wystarczy 10 lat aby zalegalizować istotne odstąpienie od projektu w sposób uproszczony.

Najważniejszą zmianą, jaka ma zostać wprowadzona do polskiego Prawa Budowlanego w odniesieniu do legalizacji samowoli budowlanej, jest zmiana Art. 50.6 Będzie on stanowił, że wystarczy 10 lat od zakończenia budowy aby zalegalizować istotne odstąpienie od projektu w sposób przewidziany w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym. Drugą zmianą choć mniej istotną jest wprowadzenie procedury „żółtej kartki” dla inwestycji w istotny sposób odbiegającej od pozwolenia na budowę, kiedy od zakończenia robót budowlanych nie minęło jeszcze 10 lat.

• Wystarczy 10 lat od zakończenia budowy aby zalegalizować istotne odstąpienie od projektu w sposób przewidziany w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym;
• Procedura „żółtej kartki” dla inwestycji w istotny sposób odbiegającej od pozwolenia na budowę;

Polskie prawo budowlane, choć fundamentalne dla ładu przestrzennego i bezpieczeństwa budowy, często bywało postrzegane jako labirynt skomplikowanych procedur teraz będzie jeszcze bardziej skomplikowane. Druk nr 1379 Rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw przynosi szereg zmian w procesie inwestycyjno-budowlanym w odniesieniu do legalizacji samowoli budowlanej. Wśród najciekawszych zmian, na które warto zwrócić uwagę, jest nowelizacja artykułu 50 Prawa budowlanego, a w szczególności dodanie do niego ustępu 6.

Nowość: Uproszczona Legalizacja Istotnych Odstąpień od projektu po 10 Latach – Rewolucja z Art. 50 ust. 6

To właśnie dodany ustęp 6 do artykułu 50 stanowi trzon nowelizacji i jest efektem długo wyczekiwanego postulatu deregulacyjnego ze strony społeczeństwa. Jego celem jest rozszerzenie możliwości uproszczonego postępowania legalizacyjnego (znanego z art. 49f-49i Prawa budowlanego) na przypadki istotnych odstępstw od projektu.

Dlaczego to takie ważne?

Uzasadnienie nowelizacji jasno wskazuje na kilka kluczowych motywacji:

• Zachęta do szybszego dostosowania: Nowe przepisy mają zachęcić właścicieli do szybkiego zalegalizowania i zakończenia budowy budynków które zrealizowano z istotnymi odstępstwami od projektu. Jest to szczególnie istotne dla obiektów mieszkalnych, użyteczności publicznej, takich jak sklepy, restauracje czy hotele, zwłaszcza w regionach, gdzie wiele budynków powstało lata temu z naruszeniem przepisów.
• Wyrównanie szans: Zmiana ma również usunąć problem „nieuzasadnionego nierównego traktowania właścicieli nieruchomości, w praktyce „stare” samowole budowlane (ponad 20 lat) były legalizowane w sposób prostszy niż budynki które powstały na podstawie pozwolenia na budowę lecz w sposób istotnie odbiegający od warunków pozwolenia na budowę.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli od zakończenia robót budowlanych minęło co najmniej 10 lat, a:

• Budowę zrealizowano z istotnym odstępstwem od projektu (pozwolenia na budowę, projektu zagospodarowania, projektu architektoniczno-budowlanego), zastosowanie znajdą uproszczone przepisy legalizacyjne z art. 49f-49i. To furtka do uregulowania stanu prawnego dla wielu inwestycji zrealizowanych niezgodnie z projektem, które do tej pory wymagałyby bardziej skomplikowanych procedur legalizacyjnych lub ich legalizacja była niemożliwa ze względu na naruszenie przepisów prawa.

Nowe przepisy to zdecydowany krok w dobrą stronę – mniej zbiurokratyzowanych i bardziej przyjaznych inwestorom przepisów. Dla właścicieli budynków które zrealizowano z istotnymi odstępstwami od projektu, oznacza to unikalną szansę na tańsze i sprawne uregulowanie statusu nieruchomości, o ile powstała ona 10 lat temu lub wcześniej!

Nowość „Żółta Kartka” dla Inwestora – Art. 51a

Inną, choć nie bezpośrednio związaną z Art. 50, trochę mniej ważną zmianą, o której wspomina uzasadnienie, jest wprowadzenie mechanizmu „żółtej kartki” w art. 51a Prawa budowlanego. To swego rodzaju ostrzeżenie od organów nadzoru budowlanego kierowane do inwestora w przypadku stwierdzenia nielegalnych, istotnych odstępstw od dokumentacji projektowej.

Zamiast od razu wszczynać skomplikowane postępowanie administracyjne „postępowanie naprawcze”, nadzór budowlany daje inwestorowi szansę na naprawienie nieprawidłowości. Dopiero jeśli inwestor nie wywiąże się z tego obowiązku, uruchomiona zostanie pełna procedura. To krok w stronę bardziej elastycznego i mniej represyjnego podejścia, dając inwestorom możliwość korekty błędów, zanim sprawy nabiorą formalnego biegu.

Nowelizacja Prawa budowlanego, a w szczególności zmiany w artykule 50 i dodanie art. 51a, stanowią ważny krok w kierunku uproszczenia i urealnienia przepisów. Dzięki skróceniu terminów dla legalizacji istotnych odstąpień od projektu i wprowadzeniu „żółtej kartki”, ustawodawca wychodzi naprzeciw potrzebom inwestorów i dąży do efektywniejszego zarządzania procesem budowlanym. To dobra wiadomość dla wszystkich – zarówno tych, którzy planują nowe inwestycje, jak i tych, którzy chcą uregulować stan prawny istniejących obiektów, zwiększając przy tym ich bezpieczeństwo.

Tak będzie brzmiał artykuł 50 Prawa budowalnego po nowelizacji:

Art. 50. 1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub
2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub
zagrożenia środowiska, lub
3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, lub
4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.
2. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy:
1) podać przyczynę wstrzymania robót;
2) ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.
3. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.
4. Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja, o której mowa w art. 50a pkt 2 albo w art. 51 ust. 1.
5. Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie.
6. Jeżeli od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat:
1) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–3, oraz w przypadku robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy roboty budowlane powodują zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi i stosuje odpowiednio przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2;
2) w przypadku robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym, stosuje się odpowiednio przepisy art. 49f–49i.”;

Art. 50a. Organ nadzoru budowlanego w przypadku wykonywania robót budowlanych – pomimo wstrzymania ich wykonywania postanowieniem:
1) (uchylony)
2) o którym mowa w art. 50 ust. 1 – nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.
Art. 51. 1. Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:
1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo
2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo
3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.
1a. W przypadku istotnego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego z naruszeniem art. 36a ust. 1a, przepisy ust. 1 pkt 3 oraz ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio.
1b. W przypadku budowy lub robót budowlanych, poprzedzonych decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną w postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa, do dokumentów, o których mowa w ust. 1 pkt 3, dołącza się również załącznik graficzny określający przewidywany teren, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz przewidywany obszar, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie, o ile dołączenie tego załącznika było wymagane przez przepisy obowiązujące w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w szczególności mapę, o której mowa w art. 74 ust. 1 pkt 3a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
2. W przypadku wydania nakazu, o którym mowa w art. 50a pkt 2, decyzje, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lub 3, wydaje się po wykonaniu obowiązku określonego w tym nakazie.
3. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję:
1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo
2) w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
4. Po upływie terminu lub na wniosek inwestora organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, i wydaje decyzję o:
1) zatwierdzeniu projektów, o których mowa w ust. 1 pkt 3, oraz
2) pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych – jeżeli roboty budowlane nie zostały zakończone.
4a. Do decyzji w sprawie pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, poprzedzonej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, stosuje się przepisy art. 72 ust. 6 i 6a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
4b. Do postępowania w sprawie wydania decyzji w sprawie pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, poprzedzonej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, stosuje się przepisy art. 86f ust. 6, art. 86g oraz art. 86h ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
4c. W decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
5. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
6. Przepisu ust. 4c dotyczącego pozwolenia na użytkowanie nie stosuje się do robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego lub jego części.
7. Przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1.
Art. 51a. 1. W przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4, organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.
2. Organ nadzoru budowlanego potwierdza pouczenie wpisem w protokole kontroli i wpisem w dzienniku budowy.
3. Organ nadzoru budowlanego:
1) po upływie 60 dni od dnia pouczenia albo
2) przed upływem 60 dni od dnia pouczenia, jeżeli wystąpi o to inwestor
– sprawdza, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.
4. W przypadku gdy roboty budowlane nie zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, organ nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie na podstawie art. 50–51.”