Kompendium Wiedzy

Legalizacja Samowoli Budowlanej – ZWYKŁE POSTĘPOWANIE – Art. 48 Prawa Budowlanego

KOMPENDIUM WIEDZY

Postępowanie – Zwykła Legalizacja Samowoli Budowlanej

Małą Samowolą Budowlaną są nielegalnie wybudowane obiekty, do których realizacji wymagane jest zgłoszenie, czyli:
• Budynki gospodarcze rolne do 35 m2;
• Budynki gospodarcze do 35 m2 i letniskowe do 70 m2;
• Obiekty na terenach zamkniętych;
• Przydomowa oczyszczalnia ścieków;
• Szambo;
• Tymczasowe obiekty do 180 dni;
• Pomosty;
• Instalacja i zbiornik LPG;
• Kanalizacja kablowa;
• Budynki gospodarcze, garaże, wiaty 35 m2;
• Ganki, oranżerie 35 m2;
• Budynki letniskowe 35 m2;
• Budynki PKP do 35 m2;
• Budynki gospodarcze Lasy Państwowe do 35 m2
• Obiekty rolne, silosy i zbiorniki;
• Zjazdy z dróg publicznych;
• Tamy;
• Parkingi do 10 MP;
• Boiska szkolne i rekreacyjne;
• Ogrodzenia powyżej 2,2 0m;
• Mała architektura w miejscach publicznych;
oraz roboty instalacyjne polegające na instalacji anten i krat w budynkach wielorodzinnych.

Uwaga: opłaty za legalizację Małej Samowoli Budowlanej są niskie i kształtują się w zakresie 2,5tyś – 5 tyś zł!

KOMPENDIUM WIEDZY

Analiza Prawa Budowlanego legalizacja samowoli budowlanej ZWYKŁE POSTĘPOWANIE art. 48

Legalizacja samowoli budowlanej najczęściej następuje w ramach zwykłej procedury legalizacyjnej regulowanej przez art. 48 Ustawy – Prawo Budowlane. 

art. 48 LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Art. 48 [Postanowienie o wstrzymaniu budowy]

1. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

Wstrzymaniu budowy – czyli kiedy do czynienia mamy z budową, nie z robotami budowlanymi ani ze zmianą sposobu użytkowania.

1)  bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

Samowola (budowa) bez pozwolenia na budowę.

2)  bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Samowola (budowa) bez zgłoszenia lub pomimo zprzeciwu.

2. Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:

1)  zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz

2)  usunięcie stanu zagrożenia.

3. informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego dalej „wnioskiem o legalizację”, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej „decyzją o legalizacji”, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

1 POSTANOWIENIE – Wstrzymanie budowy

Postanowienie z informacją o możliwości legalizacji obiektu oraz informacja o opłacie legalizacyjnej i zasadach jej obliczania.

4. Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.

Aby wydłużyć postępowanie legalizacyjne można wnieść zażalenie.

5. Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

Art. 48a [Wniosek o legalizację]

1. W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację.

Inwestor ma 30 dni od doręczenia na wniosek o legalizację samowoli budowlanej. Jeżeli nie złożono wniosku, postępowanie prowadzi w kierunku rozbiórki.

2. Wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.

3. Jeżeli zostało wniesione zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, termin, o którym mowa w ust. 1, biegnie od dnia, w którym to postanowienie stało się ostateczne.

Art. 48b [Dokumenty legalizacyjne]

1. W przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.

2 POSTANOWIENIE – Dokumenty legalizacyjne minimum 60 dni. 

2. W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, do dokumentów legalizacyjnych należą:

Duża samowola (budowa) – Budynki wymagające PNB oraz
art. 29.1.1 Budynek mieszkalny jednorodzinny
art. 29.1.2 Sieci
art. 29.1.3 Budynki transformatorowe

 1)  zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;

 2)  dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4, oraz dwa egzemplarze projektu technicznego.

Dokumenty legalizacyjne Duża Samowola:
+ zaśw. o zgodności z MPZP lub decyzją o WZ
+ art. 33.2.1 PZT + PAB
+ art. 33.2.2 Oświadczenie o Prawie Do Dysponowania Nieruchomością
+ art. 33.2.4 Uzgodnienie tereny górnicze
+ Projekt Techniczny – 2 egz.

3. W przypadku budowy innej niż budowa wymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy innej niż budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, do dokumentów legalizacyjnych należą:

Mała samowola (budowa) – Pozostałe obiekty budowlane (wymagające zgłoszenia)

 1)  zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;

 2)  oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

 3)  projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Dokumenty legalizacyjne (Mała Samowola):

+ zaśw. o zgodności z MPZP lub decyzją o WZ (może być trudność w uzyskaniu WZ na obiekty które nie wymagają w zwykłym postępowaniu o PNB uzyskania decyzji o WZ – jeżeli jest MPZP to nie ma problemu)

+ art. 32.4.2 Oświadczenie o Prawo Do Dysponowania Nieruchomością

+ Projekt zagospodarowania terenu (mapa dc projektowych + projektanci i uprawnienia)

4. W przypadku złożenia wniosku o legalizację w stosunku do obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 48 ust. 1, poprzedzonego decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną w postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa, oraz w przypadku, o którym mowa w art. 49 ust. 4a, organowi nadzoru budowlanego należy przedłożyć również załącznik graficzny określający przewidywany teren, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz przewidywany obszar, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie, o ile przedłożenie tego załącznika było wymagane przez przepisy obowiązujące w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w szczególności mapę, o której mowa w art. 74 ust. 1 pkt 3a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Art. 49 [Wyłączenie rozbiórki]

1. W przypadku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza:

1)  kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego;

Organ Nadzoru Budowlanego sprawdza tylko kompletność Projektu Budowlanego.

2)  zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi; jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

Organ sprawdza zgodność PZT z przepisami techniczno-budowlanymi z chwili zakończenia budowy.

1a. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych w zakresie, o którym mowa w ust. 1, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.

1b. Na postanowienie, o którym mowa w ust. 1a, przysługuje zażalenie.

2. (uchylony)

2a. W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości lub wykonania postanowienia, o którym mowa w ust. 1a, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

3 POSTANOWIENIE – Ustalenie opłaty legalizacyjnej
(wysokość opłaty wynika z Art. 49d).

2b. Na postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej przysługuje zażalenie.

3. (uchylony)

4. Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:

Uwaga ! Strony w postępowaniu legalizacyjnym wynikają z art. 28 KPA (wszyscy – interes prawny) nie tylko inwestor i gestorzy nieruchomości w obszarze oddziaływania.

1)  zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz

2)  zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

4a. Decyzje, o których mowa w ust. 4, mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

Należy najpierw uzyskać decyzję środowiskową (przed wydaniem decyzji legalizacyjnej) .

4b. Do decyzji, o których mowa w ust. 4, poprzedzonych decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, stosuje się przepisy art. 72 ust. 6 i 6a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Nadzór Budowlany ma obowiązek informowania społeczeństwa o prowadzonym postępowaniu legalizacyjnym.

5. W przypadku budowy:

 1)  wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub

 2)  o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3

– w decyzji, o której mowa w ust. 4, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Na koniec postępowania nakładany jest obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (konieczna kontrola na miejscu Nadzoru Budowlanego, zawiadomienie PSP, Sanepid i Konserwatora)

Art. 49a [Wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki]

1. W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji, o której mowa w art. 49 ust. 4, i wydania decyzji, o której mowa w art. 49e, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.

Jeżeli ktoś się odwoła i decyzja legalizacyjna zostanie uchylona to nakaz rozbiórki, a opłata legalizacyjna zostaje zwrócona (ale dopiero po stwierdzeniu rozbiórki).

2. Jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.

Jeżeli inwestor nie dokonał rozbiórki, rozbiórkę wykonuje się w trybie wykonania zastępczego w tym z opłaty legalizacyjnej.

Art. 49b (uchylony)

Art. 49e [Decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części]

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

 1)  niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;

 2)  wycofania wniosku o legalizację;

 3)  nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;

 4)  niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;

 5)  nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;

 6)  kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

 ⁷⁶⁾   Art. 49 ust. 5 w brzmieniu ustawy z dnia 7.07.2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 1557), która wchodzi w życie 10.08.2022 r.

KOMPENDIUM WIEDZY

Wysokość opłaty legalizacyjnej

Opłata legalizacyjna – Mała Samowola w kwocie 5000 zł dotyczy legalizacji obiektów, których realizacja wymagała Zgłoszenia:
• Budynki gospodarcze rolne do 35 m2;
• Budynki gospodarcze do 35 m2 i letniskowe do 70 m2;
• Obiekty na terenach zamkniętych;
• Oczyszczalnia przydomowa;
• Szambo;
• Tymczasowe obiekty do 180 dni;
• Pomosty;
• Instalacja i zbiornik LPG;
• Kanalizacja kablowa;
• Budynki gospodarcze, garaże, wiaty 35 m2;
• Ganki, oranżerie 35 m2;
• Budynki letniskowe 35 m2;
• Budynki PKP do 35 m2;
• Budynki gospodarcze Lasy Państwowe do 35 m2;
• Obiekty rolne, silosy i zbiorniki.

Opłata legalizacyjna w kwocie 2500zł dotyczy legalizacji obiektów, których realizacja wymagała Zgłoszenia:
• Zjazdy z dróg publicznych;
• Tamy;
• Parkingi do 10 MP;
• Boiska szkolne i rekreacyjne;
• Ogrodzenia powyżej 2,20 m;
• Mała architektura w miejscach publicznych.

Uwaga: Jeżeli mamy kilka podobnych obiektów do zalegalizowania warto przed kontrolą Nadzoru Budowlanego „połączyć” je w jeden obiekt, unikniemy w ten sposób kilku opłat legalizacyjnych.